Freddie Mac informa que la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años aumentó a 6,22 % esta semana, frente al 6,19 % de la semana anterior. La tasa más baja registrada recientemente desde octubre de 2022 fue del 6,09 %.

Panorama general del mercado actual

A pesar de que ayer la Reserva Federal recortó los tipos de interés en 25 puntos básicos, los tipos hipotecarios han subido esta semana. Esta divergencia pone de relieve la frecuente desconexión entre las decisiones políticas de la Fed y los rendimientos de los bonos a largo plazo.

El inventario de viviendas se está recuperando gradualmente, pero sigue estando aproximadamente un 13 % por debajo de los niveles previos a la pandemia. Las diferencias regionales son evidentes, ya que la oferta ha superado los niveles previos a la pandemia en ciudades del sur y el oeste, como Denver y Austin, mientras que el noreste sigue enfrentándose a una escasa disponibilidad de viviendas.

Los precios medios nacionales siguen prácticamente sin cambios con respecto al año anterior, manteniéndose en torno a los 424 000 dólares. Sin embargo, alrededor del 20 % de los anuncios han experimentado reducciones de precio, lo que indica que los vendedores se están adaptando a las presiones financieras a las que se enfrentan los compradores.

El reto de la asequibilidad

La asequibilidad sigue siendo una barrera importante para los posibles compradores de vivienda. A pesar de la reciente bajada de tipos por parte de la Reserva Federal, la combinación de precios de la vivienda casi récord y tipos hipotecarios superiores al 6 % mantiene elevados los pagos mensuales.

Los informes crediticios recientes anticipan un modesto aumento de la morosidad hipotecaria a medida que nos acercamos a 2026, lo que refleja la creciente presión sobre los prestatarios debido a esta reducción de la asequibilidad. Además, un informe de Zillow indica que muchos compradores están renunciando a comparar exhaustivamente las tasas de interés en un esfuerzo por asegurar rápidamente una vivienda, lo que podría costarles sus ahorros en medio de la volatilidad de las tasas hipotecarias.

El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, sobre el mercado inmobiliario

En la rueda de prensa posterior a la reunión de ayer, el presidente Powell abordó por qué la bajada de los tipos de interés de la Fed aún no ha resuelto los retos del sector inmobiliario. Destacaron dos puntos clave:

1. El efecto «bloqueo»: Powell explicó que millones de propietarios tienen hipotecas con tipos de interés bajos, entre el 2 % y el 3 %. Los tipos de interés actuales del mercado, cercanos al 6 %, disuaden a estos propietarios de vender y mudarse, lo que «congela» el mercado y limita el inventario de reventa.

2. Inflación y servicios de vivienda: Si bien se han logrado avances en materia de inflación en general, la inflación en los servicios de vivienda sigue siendo persistente. La postura actual de la Reserva Federal se describe como «moderadamente restrictiva» para enfriar la economía, pero la política monetaria por sí sola no puede superar los déficits estructurales en la oferta de vivienda.

Powell también atribuyó la reciente presión inflacionaria en parte a los aranceles, calificándolos de «aumento puntual de los precios». Advirtió que si los aranceles elevan los costes de construcción o si se produce una escasez de mano de obra debido a los cambios en la política de inmigración, la escasez de oferta de viviendas podría agravarse.

Previsión del mercado inmobiliario para 2026 de Realtor.com

Realtor.com ofrece una visión cautelosamente optimista para el mercado inmobiliario estadounidense en 2026, y prevé un cambio hacia el equilibrio en lugar de un auge.

Se espera que las tasas hipotecarias alcancen un promedio del 6,3 % en 2026, lo que supone un ligero descenso con respecto al 6,6 % de 2025, lo que proporcionará cierta estabilidad presupuestaria a los compradores, pero mantendrá el efecto de «bloqueo» para los propietarios actuales.

Se prevé que los precios de la vivienda aumenten modestamente un 2,2 % interanual. Dado que se espera que la inflación se sitúe en torno al 3 %, esto implica un ligero descenso de los precios reales (ajustados a la inflación) de la vivienda, lo que aliviará gradualmente las presiones sobre la asequibilidad.

Se prevé que las ventas de viviendas existentes aumenten un 1,7 % hasta alcanzar los 4,13 millones de unidades, lo que supone una lenta recuperación desde los mínimos de 29 años registrados en 2024 y 2025.

Se prevé que el inventario de viviendas en venta crezca un 8,9 %, continuando con la tendencia al alza de la oferta, aunque seguirá estando alrededor de un 12 % por debajo de los niveles previos a la pandemia.

Se prevé que los alquileres nacionales disminuyan un 1,0 % a medida que salgan al mercado nuevas viviendas multifamiliares.

Implicaciones del mercado para diferentes grupos

Los compradores ganarán un poco más de poder de negociación, ya que el crecimiento de los ingresos (previsto en un 3,6 %) superará el aumento del precio de la vivienda. Se espera que la cuota hipotecaria típica caiga por debajo del 30 % de los ingresos por primera vez desde 2022, lo que mejorará ligeramente la asequibilidad.

Los vendedores se encontrarán con un mercado más equilibrado y con una mayor competencia. Será necesario ser flexible en cuanto a los precios, y algunos pueden optar por retirar sus propiedades del mercado en lugar de bajar los precios de venta.

Los inquilinos se beneficiarán de lo que Realtor.com describe como un «mercado favorable para los inquilinos», especialmente en ciudades del sur y el oeste que están experimentando un aumento en la oferta de viviendas, como Austin, Las Vegas y Atlanta.

Contexto económico y riesgos

Se espera que la inflación se mantenga en torno al 3 %, pero el crecimiento salarial, que supera a la inflación, contribuirá a restablecer el poder adquisitivo de los consumidores. Sin embargo, persisten los riesgos, entre ellos los posibles efectos de las políticas comerciales y los aranceles, que podrían elevar los costes de construcción. Además, existe incertidumbre en torno al liderazgo de la Reserva Federal, ya que el mandato de Jerome Powell finaliza en mayo de 2026.

Conclusión

El mercado inmobiliario en 2026 se encamina hacia una normalización lenta, en lugar de cambios drásticos. Se esperan aumentos modestos en el inventario, la estabilización de las tasas hipotecarias y un cambio gradual en el poder de negociación hacia los compradores. Este entorno equilibrado ofrecerá una base más estable para los participantes del mercado después de varios años de volatilidad.

Fuente original: Greg Michalowski de investinglive.com