フレディマックの報告によると、30年固定住宅ローン金利の平均は今週6.22％に上昇し、前週の6.19％から上昇した。2022年10月以来の最低金利は6.09％であった。

現在の市場概況

連邦準備制度理事会（FRB）が昨日25ベーシスポイントの利下げを実施したにもかかわらず、今週の住宅ローン金利は上昇した。この乖離は、FRBの政策決定と長期国債利回りの間に頻繁に生じる不一致を浮き彫りにしている。

住宅在庫は徐々に回復しているものの、パンデミック前の水準を約13％下回ったままである。地域差が顕著で、デンバーやオースティンといった南部・西部の都市では供給がパンデミック前の基準を上回っている一方、北東部では住宅供給の逼迫が続いている。

全国の中古住宅価格中央値は前年比でほぼ横ばいの約42万4000ドルを維持している。しかし、約20％の物件で値下げが行われており、売り手が買い手の直面する財政的圧力に適応しつつあることを示している。

手頃な価格の課題

住宅購入希望者にとって、手頃な価格であることは依然として大きな障壁となっている。連邦準備制度理事会（FRB）による最近の利下げにもかかわらず、住宅価格が過去最高水準に近いことと住宅ローン金利が6％を超えることが相まって、月々の支払額は高止まりしている。

最近の信用報告書によると、住宅ローンの延滞件数は2026年に近づくにつれて小幅な増加が見込まれており、これは住宅購入の負担増による借り手の負担増を反映している。さらに、Zillowの報告書では、多くの購入者が住宅を迅速に確保しようと徹底的な「金利比較」を省略しており、変動する住宅ローン金利の中で節約機会を逃している可能性があることが示されている。

住宅市場に関する連邦準備制度理事会（FRB）議長ジェローム・パウエルの見解

昨日の会合後の記者会見で、パウエル議長は、FRBの利下げが住宅セクターの課題の解決に至っていない理由について言及しました。その中では、2つの重要な点が特に際立っていました。

1. 「ロックイン」効果：パウエル氏は、何百万もの住宅所有者が 2% から 3% の低金利で住宅ローンを保有していると説明しました。現在の市場金利は 6% 近くあり、これらの所有者は売却や引っ越しを躊躇しており、事実上、市場を「凍結」させ、再販在庫を制限しています。

2. インフレと住宅サービス：インフレ全体では進展が見られるものの、住宅サービスのインフレは依然として根強い。FRBの現行政策スタンスは経済を冷却させるため「適度に引き締め的」と評されるが、金融政策だけでは住宅供給の構造的不足を克服できない。

パウエル氏はまた、最近のインフレ圧力は一部、関税によるものと見なし、それを「一時的な価格上昇」と表現した。関税によって建設コストが上昇したり、移民政策の変更によって労働力不足が発生したりした場合、住宅供給の不足がさらに悪化する可能性があると警告した。

Realtor.comの2026年住宅市場予測

Realtor.comは2026年の米国住宅市場について慎重ながらも楽観的な見通しを示し、急成長ではなく均衡状態への移行を予測している。

住宅ローン金利は2026年に平均6.3％と予測され、2025年の6.6％からわずかに低下する見込みだ。これにより購入者には予算面の安定性がもたらされる一方、現行の所有者にとっては「固定金利のメリット」が維持される。

住宅価格は前年比2.2％の小幅な上昇が見込まれる。インフレ率が約3％で推移すると予想されることから、実質（インフレ調整後）住宅価格はわずかに下落し、住宅購入の負担感が徐々に緩和される見通しである。

中古住宅販売件数は1.7％増の413万戸と予測され、2024年と2025年に記録した29年ぶりの低水準から緩やかな回復を示す見込みである。

販売在庫は8.9％増加すると予測されており、供給増加の傾向は継続するものの、依然としてパンデミック前の水準を約12％下回る見込みである。

全国的な家賃は、新規の集合住宅が市場に供給されることで1.0％下落すると予想される。

異なるグループに対する市場への影響

買い手側の交渉力は、所得増加率（予測値3.6％）が住宅価格上昇率を上回ることで、やや強まる見込みだ。住宅ローンの平均返済額は2022年以来初めて所得の30％を下回ると予想され、住宅購入の負担感が幾分緩和される。

売り手は競争が激化し、より均衡の取れた市場に直面するでしょう。価格設定の柔軟性が求められるため、一部は希望価格を下げるよりも売却を取りやめる選択をする可能性があります。

賃貸市場は、特にオースティン、ラスベガス、アトランタなど住宅供給が急増している南部および西部の都市において、Realtor.comが「賃貸市場」と表現する状況から借り手が恩恵を受けるでしょう。

経済的背景とリスク

インフレ率は 3% 前後で推移すると予想されますが、インフレ率を上回る賃金の上昇が消費者の購買力の回復に寄与するでしょう。しかし、建設コストの上昇につながる可能性のある貿易政策や関税の影響など、リスクは依然として残っています。さらに、ジェローム・パウエル氏の任期が 2026 年 5 月に終了することから、連邦準備制度理事会（FRB）の指導力にも不透明感が漂っています。

結論

2026年の住宅市場は劇的な変化ではなく、緩やかな正常化に向かう見込みである。在庫の緩やかな増加、住宅ローン金利の安定化、そして買い手側への交渉力の漸進的な移行が予想される。この均衡状態は、数年にわたる変動を経て、市場参加者により安定した基盤を提供するだろう。

オリジナル・ソースグレッグ・ミシャロフスキー（investinglive.com