Freddie Mac, 30 yıllık sabit mortgage faiz oranının geçen hafta %6,19'dan bu hafta %6,22'ye yükseldiğini bildirdi. Ekim 2022'den bu yana kaydedilen en düşük oran %6,09 idi.
Mevcut Piyasa Genel Bakış
Federal Rezerv dün faiz oranlarını 25 baz puan düşürmesine rağmen, mortgage faiz oranları bu hafta yükseldi. Bu farklılık, Fed'in politika kararları ile uzun vadeli tahvil getirileri arasındaki sık sık görülen uyumsuzluğu ortaya koyuyor.
Konut stoğu kademeli olarak toparlanıyor ancak pandemi öncesi seviyelerin yaklaşık %13 altında kalmaya devam ediyor. Bölgesel farklılıklar belirgin bir şekilde görülüyor. Denver ve Austin gibi güney ve batı şehirlerinde arz pandemi öncesi normların üzerine çıkarken, kuzeydoğu bölgesi konut arzının yetersizliği sorunuyla karşı karşıya kalmaya devam ediyor.
Ulusal ortalama liste fiyatları, yıllık bazda büyük ölçüde değişmeden 424.000 dolar civarında seyrediyor. Ancak, listelenen emlakların yaklaşık %20'sinde fiyat düşüşü görüldü, bu da satıcıların alıcıların karşılaştığı finansal baskılara uyum sağladığını gösteriyor.
Uygun Fiyatlılık Sorunu
Uygun fiyatlı konutlar, potansiyel ev sahipleri için önemli bir engel olmaya devam ediyor. Fed'in son faiz indirimi olmasına rağmen, rekor seviyeye yakın konut fiyatları ve %6'nın üzerindeki mortgage faiz oranları, aylık ödemeleri yüksek tutmaya devam ediyor.
Son kredi raporları, 2026 yılına yaklaşırken mortgage ödemelerinde hafif bir artış olacağını öngörüyor. Bu durum, satın alma gücünün azalması nedeniyle borçluların üzerindeki baskının arttığını yansıtıyor. Ayrıca, Zillow raporuna göre, birçok alıcı hızlı bir şekilde ev satın almak için kapsamlı bir "faiz oranı araştırması" yapmaktan vazgeçiyor ve bu da değişken mortgage faiz oranları nedeniyle tasarruflarını kaybetmelerine neden olabilir.
Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Konut Piyasası Hakkında
Dünkü toplantı sonrası basın toplantısında, Başkan Powell, Fed'in faiz indirimlerinin konut sektöründeki sorunları neden henüz çözemediğini ele aldı. İki önemli nokta öne çıktı:
1. "Kilitleme" Etkisi: Powell, milyonlarca ev sahibinin %2 ile %3 arasında düşük faizli ipotek kredileri kullandığını açıkladı. Mevcut piyasa faizlerinin %6'ya yakın olması, bu ev sahiplerini satış ve taşınmaktan caydırarak piyasayı fiilen "donduruyor" ve yeniden satış stokunu sınırlıyor.
2. Enflasyon ve Konut Hizmetleri: Enflasyon konusunda genel olarak ilerleme kaydedilmiş olsa da, konut hizmetleri alanındaki enflasyon devam etmektedir. Fed'in mevcut politika duruşu, ekonomiyi soğutmak için "ılımlı kısıtlayıcı" olarak tanımlanmaktadır, ancak para politikası tek başına konut arzındaki yapısal açıkları gideremez.
Powell ayrıca son dönemdeki enflasyon baskısını kısmen gümrük vergilerine bağlayarak, bunları "tek seferlik fiyat artışı" olarak nitelendirdi. Gümrük vergilerinin inşaat maliyetlerini artırması veya göçmenlik politikasındaki değişiklikler nedeniyle işgücü sıkıntısı yaşanması durumunda konut arzındaki sıkıntının daha da kötüleşebileceği uyarısında bulundu.
Realtor.com'un 2026 Konut Piyasası Tahmini
Realtor.com, 2026 yılında ABD konut piyasası için ihtiyatlı bir iyimserlik öngörüsü sunarak, bir patlama yerine dengeye doğru bir geçiş olacağını tahmin ediyor.
Mortgage faiz oranlarının 2026 yılında ortalama %6,3 olması bekleniyor. Bu oran, 2025 yılındaki %6,6'dan hafif bir düşüş göstererek alıcılara bir miktar bütçe istikrarı sağlarken, mevcut sahipler için "kilitlenme" etkisini sürdürecektir.
Konut fiyatlarının yıllık bazda %2,2 oranında hafif bir artış göstermesi bekleniyor. Enflasyonun yaklaşık %3 seviyesinde seyredeceği öngörüsüyle, bu durum reel (enflasyona göre düzeltilmiş) konut fiyatlarında hafif bir düşüşe işaret ediyor ve satın alınabilirlik üzerindeki baskıyı kademeli olarak hafifletiyor.
Mevcut konut satışlarının %1,7 artışla 4,13 milyon adede ulaşması ve 2024 ve 2025 yıllarında görülen 29 yıllık en düşük seviyelerden yavaş bir toparlanma kaydetmesi öngörülüyor.
Satılık stokların %8,9 oranında artacağı ve arz artış eğiliminin devam edeceği tahmin ediliyor, ancak bu rakam hala pandemi öncesi seviyelerin yaklaşık %12 altında kalacak.
Yeni çok aileli konutların piyasaya çıkmasıyla birlikte ulusal kira fiyatlarının %1,0 oranında düşmesi bekleniyor.
Farklı Gruplar için Piyasa Etkileri
Gelir artışı (tahmin edilen oran %3,6) konut fiyat artışını aşacağından, alıcılar biraz daha fazla pazarlık gücü kazanacak. Tipik mortgage ödemesinin 2022'den bu yana ilk kez gelirin %30'unun altına düşmesi ve bu sayede satın alınabilirliğin bir miktar artması bekleniyor.
Satıcılar, rekabetin arttığı daha dengeli bir pazarla karşı karşıya kalacaklar. Fiyatlandırmada esneklik gerekli olacak ve bazıları fiyatları düşürmek yerine listeden çıkarmayı tercih edebilir.
Kiracılar, Realtor.com'un "kiracı pazarı" olarak tanımladığı durumdan, özellikle Austin, Las Vegas ve Atlanta gibi konut arzında artış yaşayan güney ve batı şehirlerinde faydalanacaklar.
Ekonomik Bağlam ve Riskler
Enflasyonun %3 civarında kalması bekleniyor, ancak enflasyonu geride bırakan ücret artışları tüketicilerin satın alma gücünün geri kazanılmasına yardımcı olacak. Bununla birlikte, inşaat maliyetlerini artırabilecek ticaret politikaları ve gümrük vergilerinin olası etkileri gibi riskler devam ediyor. Ayrıca, Jerome Powell'ın görev süresinin Mayıs 2026'da sona ermesi nedeniyle Federal Rezerv'in liderliği konusunda belirsizlik hakim.
Sonuç
2026 yılında konut piyasası, dramatik değişikliklerden ziyade yavaş bir normalleşme sürecine girecek. Stoklarda mütevazı artışlar, mortgage faiz oranlarında istikrar ve pazarlık gücünün alıcılara doğru kademeli bir kayma bekleniyor. Bu dengeli ortam, birkaç yıllık dalgalanmanın ardından piyasa katılımcılarına daha istikrarlı bir zemin sunacak.
Orijinal Kaynak: Investinglive.com'dan Greg Michalowski
