房利美报告称，本周30年期固定抵押贷款利率平均值升至6.22%，较上周的6.19%有所上升。自2022年10月以来，近期最低利率记录为6.09%。

当前市场概览

尽管美联储昨日将利率下调25个基点，本周抵押贷款利率却出现上涨。这种背离凸显了美联储政策决定与长期债券收益率之间频繁存在的脱节现象。

住房库存正逐步回升，但仍比疫情前水平低约13%。地区差异明显：丹佛、奥斯汀等南部和西部城市的供应量已超过疫情前水平，而东北部地区住房供应持续紧张。

全国房屋挂牌价中位数同比基本持平，维持在42.4万美元左右。然而约20%的挂牌房源已下调价格，表明卖家正适应买家面临的财务压力。

负担能力挑战

购房负担能力仍是潜在购房者面临的重大障碍。即便美联储近期降息，但近乎创纪录的高房价与超过6%的抵押贷款利率叠加，仍使月供负担居高不下。

近期信用报告预测，随着2026年的临近，抵押贷款拖欠率将小幅上升，这反映出购房者因负担能力受挤压而承受的压力日益增大。此外，Zillow报告指出，许多购房者为尽快安家而放弃全面比较利率，在抵押贷款利率波动的背景下，此举可能导致他们错失节省开支的机会。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔谈住房市场

在昨日会议后的新闻发布会上，鲍威尔主席阐述了美联储降息为何尚未解决住房领域的困境。其中有两个关键点尤为突出：

1. “锁定效应”：鲍威尔解释称，数百万房主正以2%至3%的低利率持有抵押贷款。当前接近6%的市场利率使这些业主不愿出售房产并搬迁，这实际上“冻结”了市场，限制了二手房供应量。

2. 通胀与住房服务：尽管整体通胀已取得进展，住房服务领域的通胀仍持续存在。美联储当前政策立场被描述为"适度限制性"以冷却经济，但仅靠货币政策无法弥补住房供应的结构性短缺。

鲍威尔还将近期通胀压力部分归咎于关税，称其为"一次性价格上涨"。他警告称，若关税推高建筑成本，或因移民政策调整导致劳动力短缺，住房供应不足问题可能进一步恶化。

Realtor.com 2026年住房市场预测

Realtor.com对2026年美国住房市场持谨慎乐观态度，预测市场将趋向平衡而非繁荣。

预计2026年抵押贷款利率将平均达到6.3%，较2025年的6.6%略有下降，这为购房者提供了预算稳定性，同时维持了现有业主的"锁定"效应。

预计房价将温和上涨2.2%。鉴于通胀率预计将维持在3%左右，这意味着实际房价（经通胀调整后）将小幅回落，购房负担压力将逐步缓解。

现房销售量预计将增长1.7%，达到413万套，这标志着市场正从2024年和2025年创下的29年低点缓慢复苏。

待售库存预计将增长8.9%，延续供应上升的趋势，但仍将比疫情前水平低约12%。

随着新多户住宅单位进入市场，全国租金预计将下降1.0%。

不同群体面临的市场影响

随着收入增长（预测为3.6%）超过房价涨幅，购房者将获得略微增强的议价能力。预计典型按揭还款额将自2022年以来首次降至收入的30%以下，从而在一定程度上改善购房负担能力。

卖家将面临竞争加剧的市场环境，市场格局趋于平衡。定价策略需保持灵活性，部分卖家可能选择撤下挂牌而非降低要价。

租客将受益于Realtor.com所描述的"租客市场"，尤其在奥斯汀、拉斯维加斯和亚特兰大等住房供应激增的南部及西部城市。

经济背景与风险

通胀率预计将维持在3%左右，但工资增长超过通胀将有助于恢复消费者购买力。然而风险依然存在，包括贸易政策和关税可能推高建筑成本的影响。此外，随着杰罗姆·鲍威尔的任期将于2026年5月结束，美联储领导层的不确定性持续存在。

结论

2026年的房地产市场将呈现缓慢回归常态的态势，而非剧烈波动。预计房源量将温和增长，按揭利率趋于稳定，议价优势将逐步向买家倾斜。在历经数年震荡后，这种平衡的市场环境将为参与者提供更稳固的立足点。

原文来源：Investinglive.com 的 Greg Michalowski：Greg Michalowski of investinglive.com